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[新聞] 香港樓市:征地難源自利益集團


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香港差餉物業估價署發布的8月物業報告顯示,今年6月香港的私人住宅平均售價比北京、上海等城市高得多,以40平方米以下私人住宅為例,在港島、九龍、新界的

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平均售價分別是每平方米126511港元(約合10萬元人民幣)、103332港元(約合8.19萬元人民幣)、89743港元(約合7.11萬元人民幣)。

香港一國兩制研究中心總裁張誌剛在接受《第一財經(微博)日報》專訪時稱,香港的房屋問題已經不單單是居住問題,它與香港人的生活質量、貧富差距等問題都息息相關。

香港樓市有泡沫嗎?

根據香港房屋委員會2013年統計數據,香港有46.3%的人口住在政府資助的公營型房屋中,而其余幾乎都是住在私人樓宇。隨著最近每平方米95萬港元的亞洲樓王誕生,近期香港樓市成交量逼近歷史高位,不少專家學者都把現在與1997年的情況進行對比,香港樓市是否存在泡沫?

中原集團創始人施永青認為,房地產的泡沫分三種:建設過度、借貸過度、價格過高,近兩年香港的房屋供應不足,有60%的業主都已經把房貸供完,價格偏高是由貨幣泡沫造成的,所以香港房地產並不存在任何泡沫。但在這種情況下,樓價也很難打壓,即便加息,對大部分已經供完房貸的業主來說,也不起任何作用。

1997年,亞洲金融風暴波及香港,令香港樓市暴跌,當時樓價跌幅超過70%,逾10萬名業主擁有物業變成了負資產。2003年,SARS(非典)疫情的恐慌也拖累了樓市的表現,據一名香港市民回憶,樓價突然大跌,並且沒有人敢買樓,當時大家認為香港是“將死之城”,甚至出現了“零首付零月供”樓盤。香港人在幾經風雨之後,對於貸款買樓已經有很高的警惕。

根據香港金融管理局數據,香港個人購買住宅物業的貸款比例,由2002年12月的30.9%,跌至2013年的14.7%,而建造業及物業發展的貸款比重,也由2008年的21%跌至2013年的15.4%,在這段時間裏,香港樓價卻在大幅上升,反映香港投資者並不是靠過度借貸推高樓價的。

由於經歷過幾輪跌市,投資者在房貸方面變得非常謹慎,香港負資產住宅貸款的宗數,也一直在呈現下降的趨勢。

今年第二季度,香港負資產住宅按揭貸款宗數為30宗,較第一季度的81宗大幅減少,而負資產住宅按揭貸款所涉及的金額,也由今年3月底的3.45億港元減至6月底的1.29億港元。此外,銀行自從2011年第一季度起,並沒有出現任何拖欠3個月以上的負資產住宅貸款記錄。

供應不足是硬傷?

如果香港房地產沒有泡沫,那麼是怎樣一雙手推高了香港的樓價呢?

香港中文大學前財務系教授王澤基認為,這雙“黑手”就是供求失衡。他在接受《第一財經日報》專訪中提到,從2003年開始,香港每年結婚的人數就遠遠超過了樓宇的供應,香港每年的公屋和私人樓房單位需求約為5萬~6萬個,但在過去幾年,香港樓宇供應每年只有2萬~3萬個,這種失衡推動樓價一年年向上走。

為了與每年推行的賣地計劃互相補足,2003年底香港恢復實施勾地表制度,該制度自1999年推出。王澤基稱,這一制度是地產開發商就政府勾地表中比較感興趣的土地提出購買意向,政府不會公開地皮底價,在地產開發商給出意向價之後,認為到了底價才會把土地拿出來公開競投。

“在政府和開發商的博弈過程中,唯一不變的結果就是地價不斷上漲,這種政策才是推高房地產價格的罪魁禍首。在2003年後,為了挽救低迷的經濟,政府不是發展商業工業,而是用不拍賣土地來人為提高價格。”王澤基說。

然而,根據香港立法會的數據,從2004財政年度至2009財政年度期間,香港政府僅出售了30幅住宅用地,所涉及總面積才33公頃(約合3.3萬平方米)。直至2010年2月,政府才決定優化土地供應政策,以公開拍賣或招標的形式,主動出售土地,2010財政年度至2012財政年度,香港特區政府總共售出58幅住宅用地,總面積達到62公頃(約合6.2萬平方米)。

由於土地供應變少,香港的住宅單位興建量也越來越少,2008年~2012年私人住宅興建量每年平均僅有11700個住宅單位。而同時2002財政年度至2011財政年度,香港每年公共租用房屋(公屋)的建設量為15904個住宅單位,但在這段時間內,公屋輪候冊上申請公屋的人數每年就有接近12萬人。

征地如何對抗利益集團?

為何香港土地供應一直如此之少?是擔心香港未來發展不夠,所以才非常謹慎地開發嗎?

根據香港特區政府2012年數據,香港土地總面積為1108平方公裏,其中已建設的土地有265平方公裏,占比為24%,其余全部為非建設土地,其中農業用地有68平方公裏,占香港土地約6%,此外,香港現有24個郊野公園和22個特別地區,共占地約442平方公裏,占香港土地面積近40%。

香港科技大學經濟發展研究中心主任雷鼎鳴教授用簡單的幾個數據,向《第一財經日報》記者解釋了目前香港的土地使用情況。

“舉一個例子,香港的私人樓宇總占地是25平方公裏,公屋是15平方公裏,而香港廢棄農地大約有50平方公裏,大於香港現在全部的私人樓宇加公屋的面積。即便這50平方公裏不用全部建房子,拿出10多平方公裏也能解決香港現在大部分的房屋問題。”雷鼎鳴說。

然而,在香港征收新的土地卻越來越麻煩,新界東北發展計劃是香港特區政府咨詢中的發展計劃之一。根據計劃,扣除綠化帶,實際發展土地可達到533公頃,新發展區建成後,可提供54000個住宅單位,其中40%為公屋,可為15萬人提供居所。但是,這一計劃卻受到了香港多個團體的反對。

“香港不是沒有地,我們有很多地,但是動不了。香港總人口很少,但反對聲音很大,有很多不同的利益集團,所以很麻煩。”雷鼎鳴說。

王澤基稱,房屋政策牽連到很多人的利益,既有買了房的中產階層,也有沒有房的新一代,還有目前住在公屋和居屋的家庭,所以無論什麼政策,都很難沒有既得利益者反對,解決這種尖銳的社會矛盾並非易事。

“我們要學習新加坡模式,不是不可以,但是房子在哪兒建呢?現在政府要發展新界東北遇到很大阻力,那其他地方呢?”王澤基反問道。

文字來源 第一財經日報


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