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[新聞] 房地產並購潮湧 大房企與地產基金爭食“休克魚”


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對媒體連續多日的傳言“四大行將出政策調整首套房貸認定標準”,9月25日,中國人民銀行副行長劉士余終於回應稱“具體內容要等文件”。繼松綁限購之後,
約束房地產市場增長潛力的另一大政策限貸似乎也有望松綁。市場評論人士認為,市場需求的回歸對連續下行的房地產市場可起提振作用,市場可能正在築底。

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然而,面對市場的低迷,眾多中小房企已經難以等到“天亮的那一天”了。在資金壓力之下,一些中小房企正在盤點自己的資產,看看哪些家底可以變賣。以大型開發商和地產私募基金為首的資本也嗅到了血腥味,正緊鑼密鼓尋找合適的公司和項目,準備收購接盤。Wind資訊數據顯示,今年上半年,房地產行業已完成並購交易73宗,總價值152.93億元,同比增長2.09倍;未完成交易92宗、交易總額1609.62億元,同比增長4.73倍。一場“大魚吃小魚”的大戲帷幕正在拉開。

“並購裏面有黃金。”德信資本總裁陳義楓向中國房地產報記者描繪,吃“休克魚”是一項賺錢的生意,“折讓率很高。毛收益率可以達到百分之七八十,扣除稅金、改造成本、財務費用,年化收益率達到百分之三四十。”因此,不僅是大型房企趁機低成本並購擴張,各種資本也躍躍欲試,在房地產下行期尋找“休克”的中小房企,開始一場圍獵“休克魚”的盛宴。

“沈舟側畔千帆過,病樹前頭萬木春”,就在房地產形勢下滑引起一些中小開發商一片愁雲慘霧之際,以大型開發商和地產私募基金為首的資本卻嗅到了高利潤的並購商機。

9月15日,遠洋地產(遠洋萬和公館遠洋一方)宣布,全資附屬公司北京遠東新地置業有限公司將收購大信置業持有的51%中山市大信彩虹家園股權。而這已是一個多月以來,遠洋地產第二次收購房地產項目。

Wind資訊數據顯示,今年上半年,房地產行業已完成並購交易73宗,總價值152.93億元,同比增長2.09倍;未完成交易92宗、交易總額1609.62億元,同比增長4.37倍。

與此同時,另一批並購大鱷——房地產私募基金也嗅到了血腥味,正在緊鑼密鼓尋找合適的收購項目,伺機接盤。

“房價下跌的弱周期下,房地產行業有更多的並購機會,作為並購方也有更多議價空間。房地產並購基金一年的毛收益率可以達到百分之七八十,扣除稅金、改造成本、財務費用,年化收益率達百分之三四十,所以並購裏有黃金。”德信資本總裁陳義楓在接受中國房地產報記者采訪時透露。

房地產並購無疑將成為下一個高利潤增長點。在這場並購與被並購的資本角逐中,誰將是最後的贏家?

大魚吃小魚
近期,越來越多的房企並購事件浮出水面。

這其中,“大魚吃小魚”仍然是一個主旋律。對於大房企而言,借助並購,可以憑借自身較強的開發能力和運營能力將所並購項目扭虧為盈實現利潤,並借此獲得更多土地儲備,實現逆勢擴張。

據悉,遠東新地就大信彩虹家園51%股權應付的總代價為1020萬元,此外,還將以現金方式向大信彩虹家園提供1.99億元。交易完成後,大信置業及遠東新地分別持有大信彩虹家園49%及51%股權,大信彩虹家園成為遠洋地產的非全資附屬公司。

此外,6月23日,大信房地產向遠洋地產子公司遠東新地出售持有的20%中山市遠見房地產公司股權。遠東新地購買價為7253萬元,交易完成後,遠東新地持有遠見的100%股權。

據悉,遠見持有遠洋啟宸及大信持有彩虹項目均為住宅商業物業,總建築面積分別約49.3萬平方米和16.9萬平方米。也就是說,遠洋地產通過並購獲得了66萬平方米土地。

8月12日,遠洋地產還以4.84億元總價收購了外高橋保稅區G2-01項目,這是一個在建的商業辦公項目。

被稱為“並購狂”的信達地產,今年以來也在與母公司信達資產的聯動下,斬獲了多家房企和大量土地儲備。其中,僅6月份,就從廣東湛江嘉粵集團下屬5個公司手中拿到了113萬平方米的土地儲備。

“中小開發商或因資金鏈或因產品定位或開發能力,在市場不景氣之際,肯定受影響,唯一出路就是賣掉項目。”長富匯銀總裁張保國對中國房地產報記者表示。

多家券商的研報均顯示,2014年,僅30%的主流房企完成了上半年的銷售任務,超八成房企上半年業績出現下滑或虧損,大小房企資金面分化加劇。

從統計數據上來看,房地產行業並購量今年也確實出現了成倍的增長。

大魚也在被吃
值得註意的是,在此輪並購潮中,並不僅僅是中小房企在變賣資產,大房企也在拋售商業物業項目。

萬科9月5日公告稱,新加坡政府產業投資有限公司旗下的一家子公司以16.5億元的價格,收購了萬科旗下上海萬獅置業有限公司90%的股權,從而獲得位於上海虹橋一宗建築面積為11萬平方米的寫字樓物業。

而就在上述交易公告約一周前,萬科宣布與美國凱雷投資集團建立資產平臺公司和商業運營管理公司,凱雷和萬科分別持有資產平臺公司80%和20%的股權,擬以收購股權或資產的方式收購萬科所擁有的9個商業物業。

今年6月,朗詩綠色地產全資附屬公司南京朗銘公司及寧波金翔房地產發展有限公司,作價6800萬元從浙江萬科手中收購項目公司杭州萬業置業有限公司34%及33%的權益。

最吸引眼球的則是5月份融創對綠城的強強並購,被業內稱為行業並購潮來臨的標誌性事件。

“有些大房企是出於戰略調整需要出售一部分物業,有些大房企則是迫於年終業績考核壓力而盡快變現。”張保國分析道。 低折扣、

高利潤的誘惑
除了大房企在掘金並購機遇,房地產私募基金也逐漸成為此輪並購熱潮中的中堅力量,或者直接介入項目並購,或者發起房地產並購基金,或者聯合開發商共同參與。

“私募地產基金在項目並購上其實更多是圍繞著有此類需求的開發商做文章,因為基金本身並沒有開發團隊。因此,有項目擴張或利潤擴張需求的開發商應該都有和私募地產基金對接合作的可能性。”恒銀基金副總裁林爭暉在接受中國房地產報記者采訪時表示。

而這其中,對於並購項目的選擇,大多數地產私募基金都更為青睞商業地產。

“住宅類項目,開發商自己就可以賣出去,養老和旅遊地產我都不看好。我們並購的商業主體不是綜合體,而是可以快速銷售的街鋪、寫字樓,而且要位於北上廣深。在深圳,包括龍頭開發商都有把住宅區的底層街鋪賣給我們的例子。雖然有些開發商銷量排名前十,但不善於賣街鋪,也不善於招商,所以會賣掉變現。”陳義楓表示。

據陳義楓介紹,做房地產並購,比單純給房企融資的利潤要高得多,年化收益率能達到百分之三四十。“要考慮並購價格的折扣幅度,打6.5折、不能超過7折。我們近期剛投資的某大型開發商住宅樓盤的街鋪就拿到了這個折扣。今年有資金壓力或經營指標壓力的開發商多起來了,這種情況下有資金能買到好的便宜貨。

“鑒於市場在大盤整的進程中,這類並購機會應該會越來越多,在一、二、三、四、五線城市都會存在,但是,不同類型的項目在不同城市的市場風險是不同的,而且並非都會是好的並購對象和並購機會,這需要私募地產基金有足夠多的經驗和足夠強的團隊去遴選項目和合作開發商。”林爭暉分析表示。

文字來源 中國房地產報


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