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[新聞] 地產骨灰級大佬內部演講:中國房地產市場去向何處?


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現在中國房地產面臨一次深入調整,這個調整的幅度以及調整所代表的性質是前所未有的。所以,在這個時候,可能信心確實比黃金還重要。

mongkok-house-2014-10-4-01

我今天要講三個問題:

第一個就是中國房地產市場向何處去,面對本輪房地產市場的深度調整,有各種評估和對策,我介紹一下情況,從最樂觀的到最悲觀的,還有一些分析。

第二點,我要講的是,就是從美國房地產兩百年歷史,從香港房地產一百年的歷史,看中國市場的深度調整。

第三點,借鑒海外歷史經驗,對於本輪中國房地產市場深度調整的基本判斷和應對之策,這個是在建立我們信心的基礎上,對於市場發展階段和發展方向做出判斷,做一些判斷之後,來確定我們的對策。

第一要點

中國房地產市場的深度調整,已經是一個不爭的事實,我們可以看這張圖表。

全國房地產開發,我用三張圖表來說明,我們現在面臨的情況,從2013年1月到6月份,房地產開發投資的增速是從20%降到今年1到6月份的14.5%,其中降幅是6個點,從1到5月份的數字和1到6月份的數字,6月比5月又下降了,由於市場的巨大變化,投資意願有所降低,這種降低是前所未有的。

第二張表是全國商品房銷售面積和銷售額的增幅的調整,可以2013年1到6月份,同比來看2014年1到6月份,從增幅43.2%降低到-6.0%,藍色的銷售額,黃色的是銷售面積,都是深度的下跌。

第三張表百城住宅均價,及環比變化,從均價來說,降的不多,但是從環比來看,降幅非常大。

2014年1到6月份,商品房銷售面積也是同比下降6個點,降幅比1到5月份稍微收窄一點,這的數字是70個城市,那個圖上是百城,70個城市來比較,環比上漲的城市僅有8個,環比下降的有55個,從這三張圖表和這些數字表明,中國房地產市場的深度調整,已經是不爭的事實。

中信證券說,此次房地產的深度調整不再是假摔。

基金學術顧問巴博士說過,當幾乎所有人都在不約而同談論目前中國房地產面臨拐點之變的時候,先要弄清楚拐點是什麽,可以只是房價的轉折、供給的遞減,也可以指需求的萎縮,需要一個清晰的界定,單純的講拐點不清楚,然後拐點的內容比方有三個觀點,房價、供求、供應和需求,還要弄清楚這三個拐點分別是怎麽重疊的,是重疊的,還是分疊的,要應對不同的拐點、不同的程度,所需要的政策也是不一樣的,需要區別的對待。

巴曙松也指出,中國現在面臨的真正問題是什麽,我是比較同意這個觀點的。

供應層面,中國正在逐步進入新房供給與二手房供給彼此銜接轉換主導的情況,中國其實是在轉換主導力量。

需求層面,中國正在逐步進入投資需求明顯退場,與改善性需求緩慢進場的交替階段,退與進的力量對比,決定需求的下滑速度,但是有支付能力的需求不足,所以這個替換的速度也決定了下滑的速度。第三個是房價走勢的需求,中國正在逐步進入單邊上漲和雙向波動,政府不再對房價進行直接控制的關鍵點,原先是單邊上行,現在是雙邊波動,而且還有一點,政府以前的打壓、行政性的打壓反而使皮球越彈越高,現在由市場支持資源調配,這個市場出現了自主性下跌。

宏觀層面,中國正在逐步進入由投資效應主導向財富效應主導的階段,這麽五個層面的問題,是中國房地產市場面臨的真問題,然後結論是什麽呢?經過20多年的高速增長,中國的房地產市場需要一次真實的調整,有一個經濟學家,他說了一句話,中國的房地產市場經歷了20多年的野蠻生長,現在要退熱解毒,需要一次真實的調整,原來調整在2008年應該出現,後來由於金融危機,把市場進一步拉高了,喪失了一次調整的機會。

第二要點

既然眾說紛紜,咱們能不能換一個角度,咱們從國際經驗、海外歷史經驗來看,中國的房地產到底處於什麽情況,我們想借鑒美國200年的房地產市場經驗,借鑒香港100年的房地產市場經驗,分析中國房地產市場的所處的歷史階段,為什麽要以這兩個市場來做對比呢?第一香港處於城市化和再城市化發展的階段,他們的歷史經驗教訓值得我們學習,第二個美國市場,美國市場是具有市場化的市場,從1800年美國政府賣地到現在200多年,是逐步建立起健全的市場體系、市場環境、法律制度,就對市場的定位而言,我想中國也唯有把美國的市場,作為自己的一個借鑒,是具有參考意義的。

我們從美國市場來看,第一看美國市場的發展歷史,不是有人說,中國的房地產市場已經終結了嗎?顯然不對,美國市場有200多年,1950年是有標誌性的,1950年是美國新房開工面積達到了頂點以後往下走,但是這個市場沒有往下走,相反是1950年以後房價往上漲,這說明什麽呢?就是當一個市場哪怕新房供應開始下跌的時候,二手房、存量房的市場,也是房地產市場的一個經營的內容,甚至於是房地產市場價值的一次再次提升。

然後,還可以看到美國房地產市場的發展是有周期性的,這個大約的周期是什麽呢?18年一次高潮,然後低,18年當中有10年上升,有4年持平,有4年下跌,當然了這是統計規律,大數據時代就是有這麽一個規律,我給你一個統計規律,至於原因是什麽,你去研究,我告訴你在美國的大超市裏,如果把啤酒放在尿布邊上絕對好的,原因是什麽,我不知道,18年一個周期大體差不多,什麽原因現在還沒有研究出來,但是有周期,有規律。

美國房地產市場周期性給我們啟示什麽呢?

第一美國房地產業經過200余年,伴隨著美國的城市化、郊區化、再城市化的進程,始終是美國經濟的重要組成部分,從來沒有一個時代是房地產終結的時代,我們大可以有信心,中國才20年,人家200年還沒有終結。

第二平穩健康發展是良好願望、理想狀態、總的趨勢,這個波動越來越小,會越來越健康,但是在實際運營中,美國房地產市場是以周期性的膨脹、周期性的跌落、曲折化,為真正的規律,甚至呈現出18年周期的一個統計規律。

第三,在住房新開工面積達到頂峰的1950年,美國城市化浪潮進入郊區化浪潮,80年代又來了一個再城市化,以芝加哥城市的再城市化為標誌,在城市人口沒有明顯增加的情況下,由此構成美國購房需求的上升,成為美國購房需求上升的驅動力,一個顯然是改善,一個是就業,一個是新增需要,有點類似剛性和改善性需求,是不同地域,城市和郊區,城市化、再城市化,就是這樣一種替換的主題在上升,而且50年代以來,美國房地產市場的市值是持續上升的,從剛才的圖表可以看到,近60年來增值了100倍,等會看香港也是這樣,主要原因在於通貨膨脹和社會財富的積累,應該說房地產還是社會財富最容易凝聚的地方。

尤其是在金融危機、通貨膨脹激烈的地方,房地產你買了,基本上就可以抗風險,今天還有一張圖,就是美國一百年的房地產價格的變化,價格的變化說的是什麽呢?幾乎房地產是唯一能夠抗通脹的東西,它比美國的通脹率總是高3個百分點,這是美國房地產周期性給我們的啟示。

美國政府始終依靠金融杠桿來保證房地產市場的穩定和活力,不是行政措施,是金融杠桿,並且對金融杠桿的運用成熟,美國是市場經濟國家,美國歷屆政府鼓勵私人機構參與住房建設與經營,美國政府借助私人機構的力量,同時給地產商提供金融、稅收政策的支持,總的來說,就是增加供給,穩住房價,保證低收入人群能夠獲得住房。

看完美國市場以後,我們看香港的市場,香港市場的一百年歷史,其實是一百多年,1840年鴉片戰爭以後,香港割讓,香港的所有土地都成為英國皇室的土地,香港政府是代理英國皇室進行出租和經營,收益全部是英國皇室所有,這其中慢慢慢慢變化,直到1997年以後,整個土地又回歸市場,不是英國皇室所有,是香港政府所有,這一百多年,香港房地產市場也進行了多次多次的反復,也是有周期性的。

香港房地產百年借鑒的意義是什麽呢?

第一,香港和大陸房地產市場都面臨地少人多,經濟迅猛發展,城市化再城市化的發展過程,政治、經濟、文化相關程度極高,香港房地產的歷史經驗是中國大陸房地產市場的一面鏡子,具有極大的借鑒意義。

第二,香港房地產總值在香港經濟總量中,近20年低則占21.7%,高則超過30%,成為香港經濟最主要的經濟支柱,以致於抽調房地產,香港就不成其為港。

借鑒意義還在於房地產關系到香港民生,連接香港的經濟政治經濟,房地產政策高度敏感,香港政府對於房地產政策的拿捏有很多經驗和教訓,其實在香港回歸以前,就制訂了八萬五的計劃,在英國政府和中國政府達成香港回歸協議之後,有一張要求,不讓它拼命賣地,那個時候供應停滯了,這個時候大量的人口進入香港,在一定階段香港的房價,因為供應不足,上升的非常快,所以董建華上任以後,把每年提供的土地,可以足以供應八萬五千套住房的政策提出來,並且實施,希望通過這樣的政策,緩解香港房價的上漲速度,這個政策實際上說明是失敗的,導致了2003年左右,世界金融危機,疊加了房地產放量,使得香港房價跌的非常厲害,最低的時候跌了60%,房價聯系著經濟、民生,引發了2003年的50萬人上街遊行,政府對房地產政策的拿捏是要非常謹慎的,要有科學研究的。

另外香港房地產市場也呈現出周期性的漲跌,並且與香港周期性的經濟危機相聯系,以統計結果來看,形成了每6到7年一個漲跌周期,最長的上漲周期為10年。

香港房地產從長遠趨勢看,房價一直在上升,每次地產周期的高峰期,普遍比上次周期的高峰期高30%左右,反映了社會財富積累的存在形式,香港房地產市場市值也是呈現出60年增值100倍的增長。

第三要點

借鑒海外經驗,對本輪中國房地產市場深度調整的基本判斷和應對之策。

第一,房地產行業伴隨著一個國家的城市化、再城市化進程,房地產經濟是國民經濟的重要組成部分,房地產市場和市值體現一個國家社會財富的積累和通貨膨脹的程度,對於中國房地產市場、房地產行業的發展機會,長期性,我們有充分的信心,對於房地產在中國經濟的戰略地位,現在和未來都不可動搖。

第二,房地產市場的平穩健康發展是各國政府和社會的共同願望,但是在市場經濟條件下,房地產發展是以周期性的起落調整實現的,在市場配置資源的市場經濟的條件下,中國房地產市場出現周期性起落也是不可避免的,不能既想要有市場經濟的發展速度,又不想有市場經濟的盲目性,盲目性導致周期性,所以必須清醒承認本輪房地產調整的深度調整,而且也是像巴博士說的那句話,經過20年的發展,中國房地產市場需要一次真實的調整。

第三,房地產市場關系到國民經濟、民生幸福、政治穩定和社會公平,即使在美國、香港這樣的地方,政府對房地產幹預的程度也是力度很深,中國政府政策引導的作用,對房地產市場的引導作用不可推卸,只不過我國政府要學習主要經濟體的政策,采用稅收、金融的政策,而不是簡單的行政幹預,更多鼓勵私有的金融機構、私有的房地產企業,來滿足人民不斷的需要,因為私有機構會更有效益。

第四,面對房地產市場的深度調整,政府的責任是什麽呢?是防止房地產市場的“硬著陸”,要實現房地產市場的“軟著陸”,美國次貸危機導致了5家最大的投資銀行倒閉,到2009年底,整個過程中有300家銀行破產,幾百萬家庭的信貸破滅了,成了失信體,美國一旦一次房地產信貸違規,你以後7年再也借不到款,7年以後重新建立信任體系,日本房地產破滅,使日本經濟20年沒有走出低谷,要防止房價斷崖式的下跌,香港在2003年,房價下跌了60%,形成上百萬家庭的負資產,對於政府和社會都是不可承受之重。

以前我們叫穩中有降,現在要降中有穩,保證房地產市場、房地產開發可以維持發展,這應該是當前的重要任務。

房地產市場繼續發展,不僅可以支持GDP的增長,維持還貸的信心,維護地方財政的穩定,也可以避免國內重要的資源要素價格混亂,土地價格如果開始斷供,出現大面積的斷供,那還有誰去買房?沒有人買房?誰去貸款?誰去開發啊?政府土地出讓金從哪來?在這個情況下,維持房價降中有穩,有助於我們整個經濟的發展、社會的平衡,有助於城鎮化和工業化水平的推進。

第五,最後一點,就是房地產企業到了順應區域市場分化和競爭兼並形勢,作出自己戰略定位的關鍵時期。

每個房地產企業,和房地產相關的企業,一定要審時度勢,做出自己的戰略判斷和戰略決策,海外市場的發展伴隨著城市化、逆城市化、郊區化、再城市化的發展,城市群化的發展,形成了區域市場的分化,舉個例子,1960年,僅香港一地,房地產企業有多少呢?就有2000多家,經過50年的發展,現在只有10家左右,1990家沒有了,市場經濟必然導致競爭,競爭的結果必然導致兼並,你處於這個兼並鏈條中的哪一步是非常重要的,所以企業的區域定位、規模定位、市場定位,都決定了企業的生死存亡,中小房企要加強合作。

在市場支配資源的情況下,由市場來配置資源,房地產的金融稅收政策的改革和創新,是中國房地產發展的必由之路,美國房地產發展成熟,是與其完善的金融體系、市場為主的產業特色分不開的,美國政府通過稅收等手段,保證了中低收入階層的住房需求,保證了美國房地產市場的秩序。

最後是對金融創新的啟示,我們要從香港模式轉化為美國模式,我們理解是淺層次的,我們要把生產環節分給不同的人,有人開發,有人銷售,有人管理,這還是淺層次的,真正的美國模式,我們發現美國的市場,美國模式包括了從消費到投資到金融等豐富的內容,美國家庭的住房自有率經常在60%到65%之間,租房率在40%到45%之間。

文字來源:房地產決策參考


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